Umsatzsteuer bei Vermietungen über Airbnb

Wer seine private Wohnung, sein Ferienhaus oder seine Ferienwohnung gegen Entgelt an Gäste vermietet, kann bereits umsatzsteuerlich als Unternehmer gelten. Dies gilt auch dann, wenn weder eine Gewerbeanmeldung noch eine Anzeige beim Finanzamt oder eine vergleichbare Registrierung erfolgt ist. Auch bei bereits bestehenden Unternehmen wird häufig übersehen, dass eine vermeintlich „private“ Vermietung dem unternehmerischen Bereich zuzuordnen sein kann.

Die Kleinunternehmerregelung kann angewendet werden, wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreitet. In diesem Fall wird für die Vermietungsumsätze grundsätzlich keine Umsatzsteuer erhoben.

Werden diese Grenzen überschritten oder besteht aufgrund einer anderen Tätigkeit bereits ein Unternehmen, können die Vermietungsumsätze der Umsatzsteuer unterliegen. Denn die kurzfristige Vermietung von Wohnräumen ist im Gegensatz zur langfristigen Wohnraumvermietung grundsätzlich nicht von der Umsatzsteuer befreit. Die regelmäßig kurzfristigen Vermietungen über Airbnb sind daher grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Soweit es sich um reine Beherbergungsleistungen handelt, gilt jedoch der ermäßigte Steuersatz von 7 %. Zusätzliche Leistungen können hingegen dem Regelsteuersatz von 19 % unterliegen.

Unabhängig davon, ob der Vermieter die Kleinunternehmerregelung anwendet oder seine Umsätze regulär der Umsatzsteuer unterwirft, ist bei Vermietungen über Airbnb eine weitere Besonderheit zu beachten: Für die von Airbnb berechneten Gebühren geht die Umsatzsteuerschuld grundsätzlich auf den in Deutschland ansässigen Vermieter über.

Hintergrund ist, dass Airbnb als in Irland und damit im Ausland ansässiges Unternehmen mit der Bereitstellung der Plattform sowie gegebenenfalls mit der Zahlungsabwicklung, dem Beschwerdemanagement oder der Durchführung von Kundenzufriedenheitsumfragen Dienstleistungen erbringt. Die Umsatzsteuerschuld für diese Leistungen verlagert sich auf den deutschen Leistungsempfänger, also den Vermieter. Dies gilt auch für Kleinunternehmer. Zwar wird auf deren eigene Umsätze regelmäßig keine Umsatzsteuer erhoben, umsatzsteuerlich bleiben sie jedoch Unternehmer.

Der Vermieter schuldet somit auf die von Airbnb erhobenen Gebühren Umsatzsteuer in Höhe von 19 % und muss diese gegenüber dem zuständigen Finanzamt erklären. Die Erklärung erfolgt grundsätzlich im Rahmen der Umsatzsteuer-Voranmeldungen und der Umsatzsteuer-Jahreserklärung. Dies gilt auch dann, wenn Airbnb die Provisionsgebühr bereits von dem durch den Gast gezahlten Betrag abgezogen hat. In diesem Fall liegt lediglich eine Verrechnung gegenseitiger Zahlungsansprüche vor.

Ist der Vermieter zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er die im Rahmen des Reverse-Charge-Verfahrens geschuldete Umsatzsteuer gleichzeitig als Vorsteuer geltend machen. Im Ergebnis entsteht dadurch regelmäßig keine zusätzliche Zahllast.

Wendet der Vermieter hingegen die Kleinunternehmerregelung an, ist ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Der Kleinunternehmer muss daher die Umsatzsteuer auf die von Airbnb einbehaltenen Service- oder Vermittlungsgebühren gegenüber dem Finanzamt erklären und abführen.

Insbesondere Kleinunternehmer, die bislang keine Umsatzsteuer-Voranmeldungen abgeben und keine steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, riskieren Nachzahlungen. Es empfiehlt sich daher, die umsatzsteuerliche Einordnung der Vermietungstätigkeit frühzeitig zu klären und die Pflichten aus dem Reverse-Charge-Verfahren sorgfältig zu erfüllen.
 

RWTkompakt Ausgabe September 2026