Grundstücksregelungen in der Einkommensteuer: Was sich ändern soll
Das Bundesfinanzministerium hat einen Referentenentwurf mit diesem Titel veröffentlicht: „Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“. Aus dem 50 Seiten umfassenden Entwurf werden drei Aspekte für Grundstücke vorgestellt. Es handelt sich um eigenbetrieblich genutzte Grundstücke von untergeordnetem Wert, die Kaufpreisaufteilung und den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer.
1. Eigenbetrieblich genutzte Grundstücke von untergeordnetem Wert
§ 8 EStDV soll geändert werden: Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihre Größe nicht mehr als 30 Quadratmeter oder ihr Wert nicht mehr als 40.000 Euro beträgt (Satz 1). In diesem Fall dürfen Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil im Zusammenhang stehen, nicht abgezogen werden (Satz 2).
Durch den neuen Satz 1, der in allen noch offenen Fällen anwendbar sein soll, würde sich die jährliche Überprüfung, ob die Voraussetzungen noch vorliegen, oft erübrigen, da sich die Quadratmeter regelmäßig nicht ändern. Ist der Grundstücksteil nicht größer als
30 Quadratmeter, sind keine weiteren Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Wahlrechts notwendig.
Nur in den Fällen, in denen die maximale Quadratmeterzahl überschritten wird, erfolgt in einem zweiten Schritt die Prüfung anhand der absoluten Wertgrenze.
Für die Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen, soll Satz 2 anwendbar sein. Dadurch wäre ein Abzug von Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil im Zusammenhang stehen, in den Fällen, in denen das Wahlrecht ausgeübt wird (also Privatvermögen vorliegt), nicht mehr möglich. Folglich würde die Wertermittlung für die Berechnung der Abschreibung entfallen. Die betriebsbezogenen Aufwendungen wie zum Beispiel Strom und Heizkosten sollen aber weiterhin abzugsfähig sein.
2. Kaufpreisaufteilung
Wurde für ein bebautes Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes aufzuteilen. Denn nur die Anschaffungskosten für das Gebäude unterliegen einem Wertverzehr und mindern über die Abschreibung den steuerlichen Gewinn. Der Grund und Boden hingegen unterliegt keinem Wertverzehr und ist nicht planmäßig abschreibbar.
Streitanfällig ist oft die Aufteilungsmethode. Hier soll nun der neue § 9b EStDV für „Klarheit“ sorgen. Danach soll für die Schätzung des Werts des Grund und Bodens sowie des Gebäudeanteils die Immobilienwertermittlungsverordnung einschließlich ihrer Vorgaben zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens heranzuziehen sein.
Zur Vereinfachung soll entsprechend der bisherigen Verwaltungspraxis zudem festgeschrieben werden, dass das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur vereinfachten Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für das bebaute Grundstück zur Verfügung stellen kann.
Diese Schätzung kann widerlegt werden – und zwar durch Vorlage eines für diesen Zweck nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
3. Kürzere Nutzungsdauer
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die in § 7 Abs. 4 S. 1 EStG typisierten Prozentsätze, kann die Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden.
Durch § 11c Abs. 1a EStDV soll nun festgelegt werden, dass der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer durch ein Gutachten (Vorortbesichtigung und anerkannte Sachverständige wie bei der Kaufpreisaufteilung) zu erbringen ist.
Es handelt sich derzeit „nur“ um einen Referentenentwurf, sodass im weiteren Verlauf noch Änderungen möglich sind. Über diese Thematik und weitere Steueränderungen informieren wir Sie im Webinar „Steuer-Update Herbst 2025“ am 15. Oktober 2025.
RWTkompakt Ausgabe Oktober 2025
Quellen: Referentenentwurf des BMF: Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen, Stand: 04.08.2025
