Ferienwohnung als erste Tätigkeitsstätte: steuerliche Folgen für Vermieter
Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster kann eine Ferienwohnung, die der Einkünfteerzielung dient, eine erste Tätigkeitsstätte bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellen, wenn der Vermieter mindestens ein Drittel seiner regelmäßigen Arbeitszeit für das Objekt dort verrichtet.
Hintergrund
Suchen Vermieter in (un)regelmäßigen Abständen ihre Vermietungsobjekte auf, um zum Beispiel Reparaturen vorzunehmen oder mit dem Mieter in Kontakt zu treten, stehen die dabei entstehenden Fahrtkosten mit den Mieteinkünften im Zusammenhang und lassen sich als Werbungskosten absetzen.
Grundsätzlich sind die Fahrtkosten dann nach Reisekostengrundsätzen zu ermitteln, sodass die tatsächlichen Kosten beziehungsweise 0,30 Euro je Kilometer für die Hin- und die Rückfahrt anzusetzen sind.
In dem Streitfall ging es nun unter anderem um die Frage, ob eine Ferienwohnung auch eine erste Tätigkeitsstätte darstellen kann – mit der Folge, dass lediglich die Entfernungspauschale (0,30 Euro pro Entfernungskilometer beziehungsweise 0,38 Euro ab dem 21. Kilometer) abgezogen werden kann.
Sachverhalt
Eine aus Vater und Sohn bestehende GbR erzielte Einkünfte aus der Vermietung zweier Ferienwohnungen. Für 2019 machte die GbR unter anderem Fahrtkosten und Verpflegungsmehraufwendungen im Zusammenhang mit Reparatur- und Reinigungsarbeiten an den Wohnungen als Werbungskosten geltend.
Das Finanzamt stellte bei der Prüfung der Unterlagen und Belege Ungereimtheiten fest und erkannte die Fahrtkosten und Verpflegungsmehraufwendungen wegen privater Mitveranlassung nicht an. Die hiergegen gerichtete Klage war vor dem Finanzgericht Münster teilweise erfolgreich.
Das Finanzgericht begründete seine Entscheidung unter anderem wie folgt: Die Fahrtkosten sind mit der Entfernungspauschale und unter Abzug eines Privatanteils zu berücksichtigen. Die beiden Wohnungen sind jeweils als erste Tätigkeitsstätte anzusehen.
Der Verweis in § 9 Abs. 3 Einkommensteuergesetz (EStG) auf die vorrangig für Arbeitnehmer geltenden Regelungen führt bei den Vermietungseinkünften dazu, dass jedenfalls dann eine erste Tätigkeitsstätte vorliegt, wenn der Steuerpflichtige mindestens ein Drittel seiner regelmäßigen Arbeitszeit für das Mietobjekt dort selbst verrichtet. Maßgeblich sind in erster Linie quantitative Kriterien, da – anders als bei Arbeitnehmern – eine Zuordnung durch einen Arbeitgeber nicht in Betracht kommt.
Da die Ferienwohnungen im Wesentlichen durch Dritte verwaltet wurden, während die Gesellschafter die Reparaturarbeiten selbst durchführten, ist die quantitative Grenze von einem Drittel im Streitfall deutlich überschritten. Für jede einzelne Reise hat das Gericht eine Aufteilung der Fahrtkosten vorgenommen und die privaten Veranlassungsanteile nicht als Werbungskosten anerkannt.
Die geltend gemachten Verpflegungsmehraufwendungen wären bestenfalls innerhalb der ersten drei Monate anzuerkennen. Im Streitfall war die Dreimonatsfrist aber bereits abgelaufen.
Das Finanzgericht Münster hatte die Revision zugelassen, weil bis dato keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 9 Abs. 3 EStG vorliegt und hierzu im Streitfall entscheidungserhebliche Fragen grundsätzlich klärungsbedürftig sind. Da die Revision aber nicht eingelegt wurde, muss man vorerst weiter auf eine höchstrichterliche Entscheidung warten.
Allerdings zeigt der Streitfall, dass eine gute Beweisvorsorge unerlässlich ist. Das gilt nicht nur für die Anzahl der Fahrten, sondern auch für den mit der Vermietung zusammenhängenden Hintergrund der Fahrten und der möglichst fehlenden privaten Mitveranlassung. Zudem wird deutlich, dass bei sehr vielen Fahrten zum Mietobjekt die Gefahr besteht, dass das Finanzamt nur die Entfernungspauschale gewährt.
RWTkompakt Ausgabe September 2025
Quellen: FG Münster, Urteil vom 15.05.2025, Az. 12 K 1916/21 F; FG Münster, Newsletter Juli 2025
