Eigentumswohnungen im selben Gebäude: Unterschiedliche Restnutzungsdauern möglich

Zwei Eigentumswohnungen, die im selben Gebäude (Hauseingang) liegen, können unterschiedliche (wirtschaftliche) Restnutzungsdauern haben. Dies hat das Finanzgericht Hamburg klargestellt und darüber hinaus ausgeführt, dass die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode zur Ermittlung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer i. S. des § 7 Abs. 4 S. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist.

Sachverhalt 

Zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute erwarben in einem Gebäude zwei Eigentumswohnungen. Bei der Abschreibung wollten sie sich aber nicht mit dem typisierten Abschreibungssatz von 2 % begnügen. Vielmehr machten sie geltend, dass die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG auf Basis der von der gerichtlich bestellten Gutachterin ermittelten Restnutzungsdauern von 21 Jahren sowie von 29 Jahren vorzunehmen sei.

Diese Ansicht teilte das Finanzamt allerdings nicht, sodass das Finanzgericht Hamburg entscheiden musste und sich für unterschiedliche Restnutzungsdauern wegen des unterschiedlichen Modernisierungsgrads aussprach.

Für das Finanzgericht Hamburg bestanden keine Anhaltspunkte dafür, dass die Gutachterin mit den von ihr berechneten Restnutzungsdauern den nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG angemessenen Schätzungsrahmen verlassen hat. Die Sachverständige hat die Wohnungen im Rahmen eines Ortstermins in Augenschein genommen und ist zur Überzeugung des Gerichts von zutreffenden Tatsachenfeststellungen ausgegangen. 

Das Finanzgericht stellte heraus, dass das von der Sachverständigen gewählte Verfahren der Bestimmung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV und § 12 Abs. 5 ImmoWertV eine gutachterlich anerkannte Methode ist. 

Beachten Sie: Die Sachverständige hatte zudem überzeugend dargelegt, dass die beiden Wohnungen unterschiedliche Restnutzungsdauern aufweisen, obwohl sie im selben Gebäude (Hauseingang) liegen, da innerhalb der Wohnungseinheiten unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen unterschiedliche (wirtschaftliche) Restnutzungsdauern rechtfertigen. Eine Gleichbehandlung aller Einheiten wegen der gemeinsamen Hülle wäre methodisch unzutreffend und würde die individuelle Situation der einzelnen Wohnung verkennen.
 

RWTkompakt Ausgabe August 2026

Quellen: FG Hamburg, Urteil vom 03.12.2025, Az. 2 K 86/22