BFH zur Grundsteuer: „Bundesmodell“ ist verfassungskonform
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in drei Verfahren aufgrund mündlicher Verhandlung am 12. November 2025 entschieden, dass er die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die nach dem sogenannten Bundesmodell in elf Bundesländern für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 herangezogen werden, für verfassungskonform hält.
Sichtweise des Bundesfinanzhofs
Der Bundesfinanzhof bestätigte inhaltlich die Ansichten der Vorinstanzen und versagte den Revisionen in der Sache den Erfolg. Er ist nicht von der Verfassungswidrigkeit der in den Streitfällen anzuwendenden Regelungen überzeugt; eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht kommt daher für den BFH nicht in Betracht.
Der Gesetzgeber hat ein Bewertungssystem geschaffen, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und darauf angelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den „objektiviert-realen Grundstückswert“ innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen.
Die Bewertungsvorschriften sind grundsätzlich geeignet, den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation realitätsgerecht abzubilden. Belastungsgrund für die neue Grundsteuer ist nach dem Willen des Gesetzgebers das Innehaben von Grundbesitz und die dadurch vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und dem Steuerpflichtigen eine entsprechende objektive Leistungsfähigkeit vermittelt.
Der Bundesfinanzhof führt vor allem nachfolgende Aspekte auf:
- Die Maßgeblichkeit von gesetzlich typisierten Bodenrichtwerten zur Bestimmung des Bodenwerts verstößt nicht gegen eine realitäts- und relationsgerechte Bewertung im Sinne der Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts.
- Ebenso wenig führen die für die Wertberechnung von Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren heranzuziehenden pauschalierten Nettokaltmieten zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung.
Relevanz für die Praxis
Die drei Entscheidungen (geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin) sind auch für Wohnungseigentümer in den Ländern Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen von Bedeutung, da diese Länder ebenfalls das „Bundesmodell“ verwenden.
Beachten Sie: Für Bürger in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben die aktuellen Entscheidungen keine Konsequenzen, da diese Länder eigene Grundsteuermodelle verwenden. Zu den Ländermodellen sind noch Verfahren beim BFH anhängig. Laut Terminplan des BFH sollen die mündlichen Verhandlungen zu den anhängigen Verfahren (II R 26/24 und II R 27/24) zum Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg am 22. April 2026 stattfinden.
Obwohl der BFH die Fälle nicht dem Bundesverfassungsgericht vorlegt, wird dieses sich voraussichtlich dennoch mit dem Bundesmodell befassen müssen. Der Bund der Steuerzahler Deutschland und Haus & Grund Deutschland haben bereits angekündigt, gemeinsam eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht zu unterstützen.
RWTkompakt Ausgabe Februar 2026
Quellen: BFH, PM Nr. 78/25 vom 10.12.2025 zu den Rechtssachen Az. II R 25/24, Az. II R 31/24 und Az. II R 3/25; Bund der Steuerzahler Deutschland e. V., Mitteilung vom 10.12.2025
